Logistikimmobilien: Flexibilität und Kosteneffizienz gefragt

Steigender internationaler Wettbewerb und die Auswirkungen der Digitalisierung werden in den nächsten Jahren die produzierenden Unternehmen am stärksten beeinflussen. Beide Entwicklungen werden auch den Bedarf an produktionsnahen Immobilien beziehungsweise Unternehmensimmobilien verändern. Gefragt sind bei den Nutzern künftig vor allem eine hohe Flexibilität im Flächenportfolio, Kosteneffizienz und Erfahrungen im Development oder Redevelopment von Objekten. Das sind wesentliche Ergebnisse aus einer Studie, die von den Hochschulprofessoren Tobias Just und Andreas Pfnür im Auftrag des Immobilienentwicklers und Vermieters Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG durchgeführt wurde.

Die übergeordnete Aufgabe war es laut Aurelis herauszufinden,

• ob produktionsnahe Immobilien ein Wachstumssegment für Asset Manager und Immobilieninvestoren darstellen,
• ob die Marktpotenziale erkannt und ausgenutzt werden und
• wie sich die Anforderungen der Marktteilnehmer verändern.

Dafür wurden Corporate Real Estate Manager und Finanzvorstände von mehr als 300 großen deutschen, mittelständischen Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe kontaktiert.

Wichtigste Treiber

Just erwartet den größten Strukturwandel der letzten Jahrzehnte im Produzierenden Gewerbe. Die wichtigsten Treiber sehen die Befragungsteilnehmer in

• steigendem Wettbewerb (Zustimmungsquote 78,8 Prozent),
• Globalisierung (47,0 Prozent) und
• Digitalisierung (42,2 Prozent).

66,1 Prozent der Befragten denken, die Digitalisierung werde oder könne dazu führen, dass Fertigungsflächen künftig stärker durch Büro- oder Serviceflächen ersetzt werden. Ob Fertigungsprozesse durch die Digitalisierung aus Billiglohnländern wieder nach Deutschland zurückgeholt werden könnten, wird hingegen eher vorsichtig eingeschätzt. Nur 8,2 Prozent der Befragten stimmen zu, 27,9 Prozent halten das indes für möglich.

Drittverwendung

Anpassungsfähigkeit wird für die Nutzer künftig das vordringliche Ziel sein: 63,6 Prozent der Befragten geben an, dass ihr Bedarf an flexibel nutzbaren Flächen ansteigen wird. Industrieunternehmen müssen sich mit ihrer Inanspruchnahme von Flächen zudem rasch auf veränderte Wettbewerbssituationen anpassen, daher gewinnt das Thema Drittverwendungsfähigkeit an Bedeutung. Pfnür sagt: „Für uns war überraschend, dass viele Nutzer die Spezifität vieler ihrer Gebäude als allenfalls moderat bewerteten: Zwei Drittel der Befragten halten es für wahrscheinlich oder möglich, dass ihr Unternehmen am Markt Bestandsimmobilien findet, und umgekehrt, dass Objekte aus dem eigenen Bestand für Dritte geeignet sind.“

Und nicht nur bei der Objektauswahl, auch bei der Standortwahl achten Produktionsunternehmen auf dieselben Kriterien:

• Verkehrsanbindung (für 89,2 Prozent der Befragten relevant),
• Nähe zu qualifizierten Arbeitnehmern (78,5 Prozent) und
• Kundennähe (64,6 Prozent).

Daraus dürfe geschlossen werden, so Pfnür, dass ein großer Teil des 600-Milliarden-Euro-Volumens marktfähig sei – ein mögliches Indiz dafür, dass die hohe Eigentumsquote in Deutschland keine objektbezogenen, sondern eher organisatorische oder institutionelle Gründe habe. Zwischen 40 und 50 Prozent der Unternehmen gaben an, dass sie ein wachsendes Interesse von Investoren an produktionsnahen Immobilien verspüren, auch an den B- und C-Standorten.