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Logistikimmobilien: Das Brot- und Buttergeschäft im Fokus

Bulwiengesa und Partner präsentieren Ergebnisse aus Studie „Logistik und Immobilen 2018“.


Der deutsche Logistikimmobilienmarkt soll nach dem Rekordjahr 2017 im laufenden Jahr die zweithöchsten Ergebnisse in puncto Investitionen und Bautätigkeit verzeichnen. Das geht aus der neuen StudieLogistik und Immobilien 2018 – Jenseits des Hypes. Das ‚Brot- und Buttergeschäft‘ der Logistik" hervor. Das Analyseunternehmen Bulwiengesa hat sie in Partnerschaft mit dem gewerblichen Immobilienfinanzierer Berlin Hyp AG, dem Generalunternehmer Bremer AG, dem Immobilienkonzern Garbe Industrial Real Estate GmbH und der Savills Immobilien-Beratungs GmbH herausgegeben und auf der Immobilien-Fachmesse EXPO REAL 2018 am 9. Oktober in München der Presse präsentiert. Es handelt sich 2018 um die vierte Ausgabe aus der Studienreihe. Für die Untersuchung wurden Zahlen und Daten in den Bereichen Bautätigkeit, Investment und Finanzierung ausgewertet und Experten und Praktiker zu den Entwicklungen der Logistikimmobilienwirtschaft befragt.

Volumengeschäft der Logistik

„Die Analyse hat vor allem eines gezeigt: Ohne das ,Brot- und Buttergeschäft’ der Logistiker müsste die Volkswirtschaft – will man bei dem Bild bleiben – eher kleine Brötchen backen oder gar Hunger leiden. Daher hielt es das Kompetenzzentrum für überfällig, dieses Volumengeschäft der Logistik genauer zu analysieren und zum Schwerpunktthema der aktuellen Studie zu machen“, sagte Autor Tobias Kassner, Bereichsleiter für die Analyse von Industrie- und Logistikmärkten bei Bulwiengesa.

Bautätigkeit nimmt ab

Für 2018 zeichnet sich der Studie zufolge erstmals seit 2015 wieder ein Rückgang des Flächenneuzugangs ab: „Begann das Jahr noch mit dem stärksten ersten Quartal seit Beginn der Studienreihe, sorgte eine vergleichsweise schwache Jahresmitte dafür, dass nun ein Fertigstellungsvolumen von gut 4,2 Millionen Quadratmetern Neubaulogistikfläche zum Jahresende realistisch erscheint“, teilte Bulwiengesa mit. Verglichen mit dem Fertigstellungsvolumen von mehr als 4,6 Millionen Quadratmetern im Kalenderjahr 2017 bedeute dies eine spürbare Reduzierung der Bautätigkeit. Allerdings sei dies ein Rückgang der Neubautätigkeit auf hohem Niveau – der Markt sei weiter von Nachfrageüberhängen und starkem Wettbewerb um Logistikimmobilien geprägt. Vor allem in den A-Städten und in deren Umland werden laut Bulwiengesa Flächenpotenziale für Neubauentwicklungen knapp.

Neubauvolumen: Berlin könnte 2018 an Spitze liegen

2018 kristalliert sich den Angaben zufolge Berlin als die Logistikregion mit dem höchsten Neubauvolumen heraus. Ein Fertigstellungsvolumen von rund 375.000 Quadratmetern erscheine realistisch und unterstreiche die seit Jahren zunehmende Bedeutung dieses Logistikstandortes, hieß es.

Höchste Flächenumsätze durch Speditions- und Transportlogistik

Die etablierten Marktsegmente bilden laut der Studie nach wie vor das Rückgrat der Logistikflächennachfrage: Mit großem Abstand generiere die Speditions- und Transportlogistik die höchsten Flächenumsätze. Große Nachfrage nach Logistikflächen komme aus den Bereichen Automobillogistik sowie E-Commerce.

Investitionsvolumen auf hohem Niveau

Im Vergleich zum Rekordjahr 2017 wird der Studie zufolge das Investmentvolumen des laufenden Jahres niedriger sein, allerdings auf hohem Niveau. Für 2018 erwarte man das zweithöchste Investmentergebnis seit Studienbeginn. Logistikimmobilien haben, wie Bulwiengesa zur Studie weiter mitteilte, „als Assetklasse deutlich aufgeholt und besitzen am Investment- und Finanzierungsmarkt mittlerweile eine nahezu gleichwertige Position neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien.“

Rolle von mehrstöckigen Logistikimmobilien

Bei der Einschätzung des Rendite-Risiko-Profils einer Logistikimmobilie hinsichtlich der Finanzierung sei eine nachhaltige Wiederverwertbarkeit von Bedeutung. „Prinzipiell können wir uns auch vorstellen, mehrgeschossige Logistikhallen zu finanzieren, wenn die Parameter insgesamt stimmen“, ließ Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands beim Studien-Partner Berlin Hyp AG, anlässlich der Präsentation verlauten. „Insbesondere in Citynähe kann dies in Zukunft sehr interessant sein. Natürlich muss auch hier jede Finanzierungsanfrage im Detail geprüft werden. Bei der Urbanen Logistik werden wir in Zukunft voraussichtlich nicht um mehrgeschossige Logistikhallen herumkommen.” Und Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer beim Studienpartner Garbe, machte deutlich: „Für die Investitionsfähigkeit einer Logistikimmobilie ist die Nachvermietbarkeit der wichtigste Faktor. Neue Gebäudetypen werden in Bezug darauf natürlich besonders kritisch beäugt. Für die mehrstöckige Logistikimmobilie – insbesondere in Metropollagen – kann man feststellen, dass gute Nachvermietbarkeit und damit Investitionsfähigkeit als gesichert gelten.”


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